Teman saya yang seorang wartawan meng-upload foto dia yang sedang meliput pagelaran Piala Dunia di Afsel. Salah satu judul fotonya berbunyi; Nikmatnya sholat Jumat bersama ribuan komunitas muslim seluruh dunia.
Fotonya gambar ratusan mungkin ribuan orang sedang shalat Jumat di lapangan terbuka.
Ada yang aneh menurutku. Siang hari, di benua Afrika, ditengah udara terbuka, eh kok pada pakai jaket. Biar kulitnya tidak gosong kali, begitu pikir saya. Afrika kan terkenal panas. Jika kota Semarang saja siang hari bisa 31 derajat Celcius, berapa suhu di benua Afrika sana?
Saat saya tanyakan soal itu, jawabannya ternyata adalah; Di Johanesburg Afsel bulan Juni - Juli adalah musim dingin. Suhu pagi hari kisaran 3 derajat. Dan siang hari saat sholat Jumat itu dilakukan, suhunya kisaran 15 derajat. Ooh, ya pantas kok pada pakai jaket tebal. Pantas juga Maradona berani pakai jas ditepi lapangan.
Pesan yang ditangkap dari ilustrasi diatas adalah; DON'T LOOK THE BOOK ONLY FROM THE COVER. Terkadang ada banyak hal yang harus diceritakan melalui komunikasi 2 arah, tak bisa searah. Monolog searah bisa membuat pesan yang ditangkap salah, dan itu membuat pihak yang diposisi pasif merasa tak nyaman karena salah melakukan interpretasi.
Suatu ketika saya saat jam makan siang sedang mengunjungi stand pameran salah satu proyek saya yang pameran di Mall. Dan saya marah ketika space counter yang disewa 7 jt selama 2 minggu itu tak ada 1 sales pun yang piket.
Marketing Manager nya saat saya telpon mengatakan; hari Senin s/d Kamis antara jam 09.30 s/d 16.00 sengaja dibiarkan kosong. Tak ada sales yang piket. Biasanya sepi pengunjung. Jadi di stand pameran hanya ditumpuk leaflet serta flyer yang bisa diambil bagi yang berminat dan memerlukannya.
Saya tidak terima dengan alasan yang dia kemukakan, dan tetap berprinsip bahwa tanpa tatap muka dan dialog 2 arah, maka transfer product knowledge yang seharusnya dijadikan media menjelaskan benefit kepada konsumen tak akan tersampaikan dengan baik.
Selanjutnya saya memerintahkan Marketing Manager untuk tetap menempatkan Sales yang piket entah di hari sepi pengunjung ataupun ramai pengunjung. Supaya terjadi DIALOG 2 ARAH.
Salam sukses !!
Bisnis Properti Cirebon
BisnisPropertiCirebon.blogspot.com adalah blog tentang Pelatihan dan Workshop Bisnis Properti di Cirebon. Blog ini berisi tentang tips dan trik developer atau pengembang perumahan dalam ber-bisnis dan men-jual perumahan.
Cari Artikel Disini
Senin, 13 Februari 2012
Kenaikan Harga Material - Segenggam Cabai
Setahun yang lalu, uang 1000 perak bisa dapat segenggam cabai. Tapi tahun ini uang 1000 perak cuma dapat cabai 4 biji. Buat teman menghabiskan sepotong mendoan saja tidak cukup ....
Artinya; harga cabai tiap tahun naik. Demikian pula harga material bangunan bukan???
Rekan saya yang punya proyek seluas 3,8 ha dengan semangat bercerita soal strateginya menyasar 'future market'. Dia katakan TARGETING yang dia tentukan adalah 'future market', yaitu konsumen yang siap mengangsur panjang (18 s/d 24 bulan) demi uang muka yang besar, karena belum buru buru mau menempati rumah.
Atau malah membagi lunas 100% dalam jangka waktu 18 s/d 24 bulan. Tanpa perlu KPR. Dia terinspirasi dengan skim pembayaran panjang yang dilakukan para pengembang apartemen.
Uang muka besar berarti plafond KPR kecil dan angsuran ringan. Bahkan jika UM mencapai 50%, kata teman saya pihak bank dijamin merem dan pasti acc KPR nya tanpa turun plafond. Saya mengangguk angguk saja.
It's ok. Artinya dia tahu soal TARGETING dan aplikasinya dalam aspek PRICE (baca; skim bayar). Sudah klop bener.
Saat saya tanyakan berapa budgeting dia untuk harga bangunannya? Dia jawab 1,8 jt/m2. Wah, gak salah tuh bro? Budget itu kan budget saat ini untuk harga borongan bangunan per m2 untuk grade real estate. Tapi kalau harga untuk 18 s/d 24 bulan kedepan, jelas kagak masuk budgetnya. Bisa bisa tekor bro ...
Astagfirruloh!!! Betul juga. Ini hal sepele tapi kok aku tidak sadar ya ... ?? Kata teman saya sambil garuk garuk kepala. Untung belum banyak yang terjual, jadi budget harga masih bisa disesuaikan.
Komentar Jin AW ;
Teman tersebut sudah sangat memahami soal marketing. Dia bisa memilih TARGET konsumen yang belum buru buru menghuni rumahnya. Yang dia sebut 'future market'. Dan kemudian mengaplikasikan secara klop dalam skim bayar panjang 18 s/d 24 bulan.
Yang agak mengganjal, pengalaman saya di beberapa proyek yang menerapkan skim bayar DP panjang membuktikan kalau angsuran panjang hanya untuk mengangsur uang muka kebanyakan batal ditengah jalan. Tapi kalau membagi 100% harga (berarti lunas) dengan angsuran panjang, nah skim ini cukup berhasil.
Semoga teman tersebut sukses dengan strateginya. Meski dia sempat lupa kalau harga cabai selalu naik tiap tahun, hehe ..
Artinya; harga cabai tiap tahun naik. Demikian pula harga material bangunan bukan???
Rekan saya yang punya proyek seluas 3,8 ha dengan semangat bercerita soal strateginya menyasar 'future market'. Dia katakan TARGETING yang dia tentukan adalah 'future market', yaitu konsumen yang siap mengangsur panjang (18 s/d 24 bulan) demi uang muka yang besar, karena belum buru buru mau menempati rumah.
Atau malah membagi lunas 100% dalam jangka waktu 18 s/d 24 bulan. Tanpa perlu KPR. Dia terinspirasi dengan skim pembayaran panjang yang dilakukan para pengembang apartemen.
Uang muka besar berarti plafond KPR kecil dan angsuran ringan. Bahkan jika UM mencapai 50%, kata teman saya pihak bank dijamin merem dan pasti acc KPR nya tanpa turun plafond. Saya mengangguk angguk saja.
It's ok. Artinya dia tahu soal TARGETING dan aplikasinya dalam aspek PRICE (baca; skim bayar). Sudah klop bener.
Saat saya tanyakan berapa budgeting dia untuk harga bangunannya? Dia jawab 1,8 jt/m2. Wah, gak salah tuh bro? Budget itu kan budget saat ini untuk harga borongan bangunan per m2 untuk grade real estate. Tapi kalau harga untuk 18 s/d 24 bulan kedepan, jelas kagak masuk budgetnya. Bisa bisa tekor bro ...
Astagfirruloh!!! Betul juga. Ini hal sepele tapi kok aku tidak sadar ya ... ?? Kata teman saya sambil garuk garuk kepala. Untung belum banyak yang terjual, jadi budget harga masih bisa disesuaikan.
Komentar Jin AW ;
Teman tersebut sudah sangat memahami soal marketing. Dia bisa memilih TARGET konsumen yang belum buru buru menghuni rumahnya. Yang dia sebut 'future market'. Dan kemudian mengaplikasikan secara klop dalam skim bayar panjang 18 s/d 24 bulan.
Yang agak mengganjal, pengalaman saya di beberapa proyek yang menerapkan skim bayar DP panjang membuktikan kalau angsuran panjang hanya untuk mengangsur uang muka kebanyakan batal ditengah jalan. Tapi kalau membagi 100% harga (berarti lunas) dengan angsuran panjang, nah skim ini cukup berhasil.
Semoga teman tersebut sukses dengan strateginya. Meski dia sempat lupa kalau harga cabai selalu naik tiap tahun, hehe ..
Re-Segmentation dan Re-Targeting - Ejakulasi Dini
Ada sms masuk;
Mas AW thank a lot. Setelah terpuruk 7 bulan, bulan Mei kami jualan 6 unit, dan Juni laku 9 unit. Hasil ini terjadi setelah kami ikuti advise dari mas AW.
Saya bingung itu sms dari siapa, makanya saya tanyakan;
Maaf ini dari siapa??
Ini Nova mas, dari proyek PURI TIRTALOKA.
Oh yeah .. Yups. Saya ingat.
Akhir April yang lalu saya diundang oleh Nova yang punya lesung pipit itu ke proyeknya. Dia mengeluh, penjualan di proyek barunya selama Okt 2009 s/d April 2010 hanya terjual 5 unit saja. Itupun batal 1 unit, sisa 4 unit.
Saya kaget, 7 bulan baru terjual 5 unit. Dan mereka belum pernah melakukan evaluasi serta perubahan secara ekstrem apapun terhadap strategi serta taktik pemasaran mereka.
Saat saya analisa struktur harganya, saya mendapatkan data sbb;
Harga lahan (brutto) = 180.000
Harga lahan (netto) = 300.000
Perijinan = 10.000
Pematangan Lahan = 125.000
Biaya OHC = 100.000
Harga Pokok Tanah (HPT) = 535.000/m2
Laba = 265.000 /m2
Harga Jual Konsumen = 800.000/m2
Dan mereka juga menjual rumah type 45/120, dgn kavling ukuran 8 x 15 m. Harganya jatuh Rp 185 jutaan sebelum PPN. Pantesan tidak laku ...
Wah, tinggi sekali harga tanahnya. Apalagi lokasinya sebenarnya dikelilingi oleh RSH (rumah sederhana sehat), meskipun kawasannya sudah lama jadi sehingga valuenyapun sudah naik. Tapi kalaupun mau naik kelas jadi semi real estate, tak bisa terlalu tinggi sebesar itu.
Akhirnya saya memberi advise sbb;
- Turunkan harga tanah menjadi 650.000/m2 dengan konsekwensi menekan laba.
- Lakukan perubahan siteplan, dimana kavling lebar 8 m diubah menjadi 6 m. Untung saja Sertipikat belum dipecah.
- Bangunan diubah dari T-45 menjadi T-36 semua.
- Grade bangunan yang semula Rp 1,5jt/m2 diturunkan menjadi Rp 1,2jt/m2.
Apa alasannya?? Karena mereka salah memilih SEGMEN dan TARGET. Ini menyangkut strategi yang salah. Lokasi kelas RSH tapi mau undang konsumen kelas menengah. Akibatnya apapun taktik yang mereka terapkan dalam 4P (product, price, place, promotion) tetap saja gak jalan karena salah menyasar SEGMEN dan TARGET.
Advise saya didasari oleh pemikiran bahwa harus dilakukan RE-SEGMENTATION and RE-TARGETING. Dengan menyasar target yang lebih rendah kelasnya, maka aplikasi 4P akan efektif.
Dan itulah yang kemudian dia lakukan, dimana kemudian dia menjual rumah type 36/90 seharga 118,5 jt saja (sebelum PPN), sehingga 2 bulan terakhir langsung laku jualannya.
Yang saya herankan, kenapa 7 bulan pemasaran stag seperti itu kok tidak melakukan evaluasi apapun. Seharusnya hanya 2 bulan saja penjualan kita tidak laku, maka mesti segera melakukan evaluasi. Pasti ada yang salah dengan STP (segmentation, targeting, dan positioning) kita.
Ejakulasi lebih dini dilakukan, eh maaf .. Maksudnya evaluasi lebih dini dilakukan jauh lebih baik supaya kita bisa tahu apakah strategi (STP) dan taktik (4P) kita sudah tepat atau belum ....
Untung saja mbak Nova lesung pipitnya manis, jadi senang senang aja diundang kesana memberikan advise, hehe ....
Mas AW thank a lot. Setelah terpuruk 7 bulan, bulan Mei kami jualan 6 unit, dan Juni laku 9 unit. Hasil ini terjadi setelah kami ikuti advise dari mas AW.
Saya bingung itu sms dari siapa, makanya saya tanyakan;
Maaf ini dari siapa??
Ini Nova mas, dari proyek PURI TIRTALOKA.
Oh yeah .. Yups. Saya ingat.
Akhir April yang lalu saya diundang oleh Nova yang punya lesung pipit itu ke proyeknya. Dia mengeluh, penjualan di proyek barunya selama Okt 2009 s/d April 2010 hanya terjual 5 unit saja. Itupun batal 1 unit, sisa 4 unit.
Saya kaget, 7 bulan baru terjual 5 unit. Dan mereka belum pernah melakukan evaluasi serta perubahan secara ekstrem apapun terhadap strategi serta taktik pemasaran mereka.
Saat saya analisa struktur harganya, saya mendapatkan data sbb;
Harga lahan (brutto) = 180.000
Harga lahan (netto) = 300.000
Perijinan = 10.000
Pematangan Lahan = 125.000
Biaya OHC = 100.000
Harga Pokok Tanah (HPT) = 535.000/m2
Laba = 265.000 /m2
Harga Jual Konsumen = 800.000/m2
Dan mereka juga menjual rumah type 45/120, dgn kavling ukuran 8 x 15 m. Harganya jatuh Rp 185 jutaan sebelum PPN. Pantesan tidak laku ...
Wah, tinggi sekali harga tanahnya. Apalagi lokasinya sebenarnya dikelilingi oleh RSH (rumah sederhana sehat), meskipun kawasannya sudah lama jadi sehingga valuenyapun sudah naik. Tapi kalaupun mau naik kelas jadi semi real estate, tak bisa terlalu tinggi sebesar itu.
Akhirnya saya memberi advise sbb;
- Turunkan harga tanah menjadi 650.000/m2 dengan konsekwensi menekan laba.
- Lakukan perubahan siteplan, dimana kavling lebar 8 m diubah menjadi 6 m. Untung saja Sertipikat belum dipecah.
- Bangunan diubah dari T-45 menjadi T-36 semua.
- Grade bangunan yang semula Rp 1,5jt/m2 diturunkan menjadi Rp 1,2jt/m2.
Apa alasannya?? Karena mereka salah memilih SEGMEN dan TARGET. Ini menyangkut strategi yang salah. Lokasi kelas RSH tapi mau undang konsumen kelas menengah. Akibatnya apapun taktik yang mereka terapkan dalam 4P (product, price, place, promotion) tetap saja gak jalan karena salah menyasar SEGMEN dan TARGET.
Advise saya didasari oleh pemikiran bahwa harus dilakukan RE-SEGMENTATION and RE-TARGETING. Dengan menyasar target yang lebih rendah kelasnya, maka aplikasi 4P akan efektif.
Dan itulah yang kemudian dia lakukan, dimana kemudian dia menjual rumah type 36/90 seharga 118,5 jt saja (sebelum PPN), sehingga 2 bulan terakhir langsung laku jualannya.
Yang saya herankan, kenapa 7 bulan pemasaran stag seperti itu kok tidak melakukan evaluasi apapun. Seharusnya hanya 2 bulan saja penjualan kita tidak laku, maka mesti segera melakukan evaluasi. Pasti ada yang salah dengan STP (segmentation, targeting, dan positioning) kita.
Ejakulasi lebih dini dilakukan, eh maaf .. Maksudnya evaluasi lebih dini dilakukan jauh lebih baik supaya kita bisa tahu apakah strategi (STP) dan taktik (4P) kita sudah tepat atau belum ....
Untung saja mbak Nova lesung pipitnya manis, jadi senang senang aja diundang kesana memberikan advise, hehe ....
Langganan:
Postingan (Atom)